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河北快三昨天开奖结果:最高院司法觀點:善意取得房屋抵押權時可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由

2019-04-24 22:45 次閱讀

河北快三百十个走势图 www.xkcvf.icu 最高人民法院(2017)最高法行再95號


本院經審理認為,2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》第十一條規定,“申請房屋登記,申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請,并提交申請登記材料。申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的,應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記?!備萆鮮齬娑?,申請人應對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責,房屋登記機構對登記材料的審查究竟僅是形式審查義務還是實質審查義務,法律并無明確規定,但是房屋登記機構應該在其能力范圍內盡到審慎的審查義務。也就是說,房屋登記機構在審查登記行為時,主要對于申請材料是否完整和齊備、是否符合法定形式進行審查,對于相關材料的實質真實性、合法有效性,登記機構只能在職責范圍內盡審慎的審查義務。在實踐中,確實存在由于申請人惡意提供虛假登記材料,欺騙登記機構進而獲得房屋登記的情形。房屋登記機構如果在事后發現申請人提供虛假材料的,可以依照《房屋登記辦法》第八十一條進行相應處理。

《房屋登記辦法》第八十一條規定:“司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機構可以撤銷原房屋登記,收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢,但房屋權利為他人善意取得的除外?!?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">首先,對于房屋登記過程中當事人提供虛假材料的,房屋登記機構事后發現的,也需要通過調查確認是否應當撤銷房屋登記,這種撤銷的過錯和責任雖然不在房屋登記機構,但符合該條規定情形的,房屋登記機構仍然需要撤銷房屋登記。其次,這里規定的是除了善意取得外,通過提供虛假材料獲得房屋登記的,應予撤銷。也就是說,如果存在善意取得的情形,則構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。一般情況下,本條規定所說的善意取得是指房屋為第三人善意取得。那么,在本案中需要進一步討論的問題則是,無處分權人處分他人房屋并辦理了登記,真實的房產權利人主張撤銷房屋登記,而第三人主張善意取得房屋抵押權時,能否構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定,“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人?!鋇諶罟娑?,“當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定?!備萆鮮齬娑?,他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。當然,判斷房屋抵押權是否構成善意取得,也要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素,則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

本案爭議的焦點問題有三:一是房屋登記機構辦理案涉房屋房產登記的合法性問題;二是案涉房屋抵押登記的合法性問題;三是本案的判決方式問題。

一、關于案涉房屋房產登記的合法性問題

如前所述,房屋登記機構在進行房屋登記時具有一定的審查義務。本案中,根據一、二審查明的事實,順德區國土局在審核申請登記材料時已盡到審慎義務,其登記行為符合《房屋登記辦法》的要求。但是,在房屋登記之后,順德區人民法院作出的2703號刑事判決已經查明,劉玉朝違反委托事項,向房屋登記機構提供虛假的《戶籍證明》證實黃青彩的曾用名為黃麗華,惡意串通黃青彩共同申請房屋過戶轉移登記,屬于隱瞞真實情況、提供虛假材料,從而獲取房屋登記的情形。在此情況下,房屋登記機構完全可以依據《房屋登記辦法》第八十一條的規定進行審查,決定是否需要行使自行撤銷權,撤銷對案涉房屋的登記行為。在房屋登記機構未予自行撤銷的情況下,當事人訴請法院處理,法院依法應當對登記行為的合法性作出處理,并可以依照該條款的規定認定登記行為的合法性。二審以“黃玉卿和黃健信并未通過民事爭議解決途徑取得否定其與黃青彩買賣合同效力及順德分行抵押權效力的生效判決或仲裁裁決,請求撤銷粵房地權證佛字第××號《房地產權證》證據不足”為由,駁回黃玉卿、黃健信要求撤銷案涉房產證的訴訟請求,同時一并駁回對房屋抵押登記的訴訟請求,適用法律錯誤。生效的2703號刑事判決已經確認在辦理房屋登記過程中,當事人提供虛假材料,符合應予撤銷的事由。至于登記過程中提交的買賣合同是否有效,并非案涉房屋登記是否應予撤銷的唯一考量因素。而且根據再審申請人提交的新證據,順德區人民法院作出的生效127號民事判決也確認案涉房產的買賣合同無效。故本案關于房屋登記的合法性問題,應該以生效的2703號刑事判決以及127號民事判決認定的事實,確認當事人存在提交虛假材料、以非法手段獲取房屋登記的情況。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規定,行政行為證據確鑿,適用法律、法規正確,符合法定程序的,人民法院判決駁回原告的訴訟請求。二審作出駁回再審申請人對房屋登記行為的訴訟請求,適用法律錯誤,應予糾正。

二、關于案涉房屋抵押登記的合法性問題

由于存在提交虛假材料非法獲取房屋登記的情形,案涉房屋登記本應予以撤銷。生效的2703號刑事判決已認定黃青彩系與劉玉朝惡意串通騙取房屋登記,因此黃青彩并非善意第三人,本案也不存在因第三人善意取得該房屋而阻卻撤銷房屋登記的事由。那么,案涉房屋抵押登記的合法性問題將直接影響對房屋登記是否應予撤銷的判斷。

前已述及,根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定,受讓人受讓不動產時是善意的,受讓人取得該不動產的所有權;當事人善意取得其他物權的,與善意取得的所有權具有同樣的法律后果。抵押權系設立在所有權之外的受法律?;さ鈉淥鍶ㄖ?。抵押權因被擔保債權的成立而成立,亦因被擔保債權的消滅而消滅。認定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權。本案中,黃青彩與順德分行之間的擔保債權經順德區人民法院生效的19號民事判決確認,該判決確認了黃青彩將涉案房屋抵押貸款行為的效力,并認定順德分行對涉案房產依法享有抵押權。雖然2703號刑事判決確認劉玉朝與黃青彩共同提供虛假資料騙取房屋轉移登記和抵押登記,但順德分行在與黃青彩簽訂抵押貸款合同時,進行了相應的審查,且不存在重大過失,應當認定為善意第三人。而且,順德分行已向黃健信賬戶發放貸款120萬元,根據貸款合同完成了支付抵押權對價的義務。房屋登記機構作出的案涉房屋的抵押登記行為合法有效,并無不當。

一審認為順德分行工作人員劉堅作為設立抵押權的業務經辦人,“既沒有接觸涉案房地產的賣方黃健信、黃玉卿,也沒有審核《房屋買賣合同》的真實性,更沒有獲得《戶籍證明》的情況下,就輕率地相信黃青彩是涉案房屋合法的買方,對貸款合同、抵押合同未經審慎審查,具有重大過失?!薄八車路中卸雜諏跤癯?、黃青彩騙取抵押權登記的后果具有重大過失,不是善意第三人?!幣簧笞鞒齙納鮮鋈隙?,與生效的19號民事判決已經確認案涉房屋的抵押貸款合同合法有效的結論相悖,在未對生效民事判決啟動審判監督程序予以糾正的情況下,一審所認定的該部分事實不能作為認定案件的事實,應予糾正。

銀行在簽訂抵押貸款合同、辦理抵押登記時,確實應采用審慎的態度對申請人提供的相關材料進行審查。雖然劉堅沒有接觸賣方黃健信、黃玉卿,但是黃玉卿、黃健信系出具書面委托劉玉朝辦理案涉房屋的過戶及抵押手續,且該委托手續經過公證部門的公證,劉堅有理由相信劉玉朝具有代理資格。至于對《戶籍證明》《房屋買賣合同》的審核,作為房屋登記機構的被申請人在進行登記時尚未發現劉玉朝等人提交的上述材料存在造假或無效的情況,要求銀行工作人員作出比政府部門更準確的判斷和采用更高的審查強度,沒有法律根據和現實可能性。順德分行在抵押登記的審查中的誤信,是由于劉玉朝、黃青彩等人惡意串通提供虛假材料所致,而且其抵押登記亦是建立在房屋登記機構已經先作出房屋轉移登記,基于對房屋登記公信力的信賴基礎上作出的。順德分行作出的抵押登記行為不存在重大過失,其所取得的抵押權屬于善意取得,應受法律?;?。順德分行的善意取得構成對房屋登記機構撤銷抵押登記的法定阻卻事由。一審判決撤銷該抵押登記屬認定事實不清,適用法律錯誤。

三、關于本案的判決方式問題

對被訴行政行為作出否定性評價并不意味著該行政行為必須撤銷,《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項規定的判決方式,就是對被訴行政行為的合法性作否定性評價卻不改變該行政行為所形成的法律關系,該判決方式的適用條件除涉及國家利益或社會公共利益外,也包括涉及善意第三人的情形?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄矸課蕕羌前訃舾晌侍獾墓娑ā返謔惶醯諶鈐蜆娑?,被訴房屋登記行為違法,但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的,判決確認被訴行為違法,不撤銷登記行為。本案中,案涉房屋抵押登記應該受到法律?;?。如果撤銷案涉房屋的房屋登記行為,則抵押登記的物權基礎不復存在,抵押權人的合法權利得不到?;?,勢必造成社會公共利益的損害。

根據上述規定,案涉房屋登記本應判決撤銷,但如撤銷房屋登記將直接影響抵押登記的效力,影響抵押權的實現。故本案應判決確認案涉房屋的房屋登記行為違法,保留房屋登記的效力,同時駁回對房屋抵押登記行為和注銷原房屋登記行為的訴訟請求。

應當指出的是,《中華人民共和國物權法》第一百零六條第二款規定,“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失?!北景鋼?,黃玉卿、黃健信因劉玉朝的騙取貸款行為,導致其所有的案涉房屋被轉移登記且被抵押,確實存在一定的損失。但是本院也注意到,黃玉卿、黃健信委托劉玉朝辦理房屋轉移登記并進行抵押,其初衷就是為了應對法院對其舊存貸款的執行。經過劉玉朝的運作,順德分行所發放的貸款,大部分已用于歸還給代為償還黃玉卿、黃健信舊存貸款的案外人。劉玉朝提交虛假的戶籍證明,假借黃青彩的身份騙取房屋登記,黃青彩在一系列的刑事、民事及本案行政訴訟中均未曾出現。本院考慮到上述情況,曾經組織各方當事人進行調解,但在順德分行提出愿意減少貸款罰息及遲延履行金的條件下,黃玉卿、黃健信堅持不接受相關調解方案,導致未能達成調解協議?;樸袂?、黃健信的相關損失可依照物權法的相關規定,向無權處分人請求賠償損失。案涉房屋的執行程序結束后,黃玉卿、黃健信亦可對執行后的剩余款項主張權利。


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